マンションリノベーション用の中古マンション探しの旅
- 3月12日
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更新日：5月5日
希望の物件との出会い
マンションリノベーション用の中古マンション探しを始めて約1年が経ちました。希望の条件に合う物件が見つからず、少し諦めかけていた頃、ついに理想的な物件に出会いました。それは、市内でも有数の好立地にある築28年の分譲マンションです。3LDKで約70㎡と広くはありませんが、コストを抑えられ、都心部へのアクセスも良好です。上層階で南向きという希少な物件に出会えたのは、諦めずに待った甲斐があったと感じています。
資産価値の重要性
物件を選ぶ上で、特にこだわったポイントは、築古でも資産価値のあるマンションという点です。資産価値のあるマンションとは、購入後も適正な価格、もしくはそれ以上で売却可能な物件を指します。
新築で購入したマンションは、しばしば新築相場と揶揄されるほど割高です。人気の物件以外は、購入価格を上回ることは難しく、購入後すぐに数百万〜数千万円の価値が無くなることもあります。一方、中古マンションは既にその分が下がっているため、大きく値下がりすることはありません。しかし、実際に売却する際には、近隣の同様の物件があれば、それより安くないと売れません。そのため、結果的に物件価格は年々下落していくことが多いのです。このようなマンションは資産性が低いと言えます。
資産性の低い物件の特徴
具体的に資産性の低い物件とは、同じような間取りや仕様、大量供給された物件です。いわゆる大衆向けに建てられたマンションで、郊外の物件は土地を安価で入手できるため、価格を抑えることができます。しかし、売却時には買い手が見つかりにくいことが多いのです。
マンションは大きく分けて2種類のタイプがあります。一つは大衆向け、もう一つは富裕層向けです。大衆向けマンションは供給量が多く、同じような間取りや仕様が多いため、購入時はリーズナブルです。しかし、売却時には同様のマンションがたくさんあるため、競争が激しくなります。
富裕層向けマンションは、元々の絶対数が少なく、中古でもそれなりの価格がします。そのため、購入者も限られます。しかし、富裕層向けマンションも新築時より価格が下がることが多く、資産性の高い物件をお得に購入できる可能性が高いとも言えます。
日本のマンションの歴史
資産性の高いマンションとはどのようなものでしょうか。日本のマンションの歴史を振り返ってみたいと思います。
日本で最初の分譲マンションは、1953年に東京で建てられた「宮益坂ビルディング」です。当時、住宅ローンがなかったため、分譲価格100万円のマンションは主に富裕層向けでした。
1964年には東京オリンピックをきっかけに、民間企業が富裕層向けの高級分譲マンションを供給し始めました。この頃の代表的なマンションは、原宿駅前にある「コープオリンピア」です。1964年の分譲時の価格は最高1億円で、日本初の億ションとしても有名です。
1960年代後半になると、一般の人々でも購入できるように、銀行の住宅ローンがマンションにも適用されるようになりました。この時期に建設された「秀和外苑前レジデンス」は、日本初の住宅ローンが適用されたマンションです。この頃からマンションの分譲価格も下がり始め、マンションが大衆化していきました。
1980年代後半には、バブル経済の影響で都心では10億円を超える超高級物件が供給されました。マンションも個性や質の高さを追求するようになり、タイル張りの外壁や豪華な共用施設などが特徴となりました。この時期に建設されたのが、東京都渋谷区にある「広尾ガーデンヒルズ」です。
1990年代前半には、バブル崩壊による景気低迷でマンションの価格が下がり始めました。バブル崩壊後は、マンションの建築自体も激減し、販売価格を下げるために専有面積を減らした物件が登場しました。1995年の阪神・淡路大震災を契機に、構造や基本性能に対する関心が高まり、制振構造や免震構造などの新技術が発達しました。
1990年代後半にはマンションブームが再来し、品質も大きく改良されました。床スラブの標準が約15cmから18cmと厚くなり、遮音性能も向上しました。オートロックや宅配ボックスといった設備も主流となりました。
2000年代には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、住宅性能表示制度が導入されました。この時期には、良い場所で高品質なマンションが建設されました。
2008年のリーマンショック以降、新築マンション供給戸数は減少し、マンション業界の供給スタンスが「数から質へ」と変化しました。現在の新築マンションは、土地価格の高騰に合わせてコストカットが行われており、販売価格が高止まりしています。
まとめ
このように、マンションの歴史を辿ると、時代によって建物のグレードや立地、価格などにそれぞれ特徴があります。古くなった内装はリノベーションで入れ替えることができますが、立地や建物の質、日当たり、眺望といった替えられない部分は、マンション選びで最もこだわるべきポイントです。これらの要素がマンションの資産価値を左右していると言えるでしょう。
▶︎当社ではマンションのリノベーションを物件探しからお手伝いしております。まずはお気軽にご相談下さい。
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